ВСЯ ИСТОРИЯ КОНФЛИКТА СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА С АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ДОЛГОПРУДНЫЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Если вам лень изучать все представленные ниже документы и правовые выкладки, то можете прочитать краткое изложение ситуации.

А здесь можно прочитать о происходящем простым литературным языком

 

В 2010 году в городе Долгопрудный Московской области по адресу Лихачёвское шоссе дом 20 корпус 4 был построен обычный многоквартирный дом (МКД) на 144 квартиры и 6 офисных помещений на 1 этаже дома. Застройщиком дома была местная городская строительная компания - ООО «Долгопрудненская Строительная Компания» (ИНН 5008035580). Инвестирование строительства дома осуществлялось в форме типовых договоров долевого участия (в порядке 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"):

На этапе продажи квартир в 2009-2010 годах застройщиком в офисе продаж указывалось, что после завершения строительства данному МКД полагается земельный участок следующей формы и содержания:

Фрагмент строительной документации ООО "Гражданстройпроект" с обозначением границ земельного участка

При проектировании жилого дома площадь земельного участка и cостав объектов благоустройства определяется нормативными документами: "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (Свод правил № 30-101-98), которые устанавливают нормативные размеры земельного участка для МКД в зависимости от этажности дома, общей площади жилых помещений и действующих на момент строительства строительных норм. На основе Приложения А к СП № 30-101-98 для указанного МКД применяется пункт СНиП 2.07.01-89, устанавливающий удельный показатель земельной доли "не менее 0,92" от общей площади МКД (общая площадь жилых помещений 11990 м2; 19 этажей; расчетная жилищная обеспеченность 18 м2/чел). В соответствии с пунктом 3.4 СП № 30-101-98 нормативный размер земельного участка для МКД определяется путём умножения общей площади жилых помещений МКД на удельный показатель земельной доли: 11 990 м2 * 0,92 = 11 030 м2

Состав объектов благоустройства земельного участка МКД определяется федеральным и региональным законодательством: пункт 4.3.2 "Правил благоустройства территории городского округа Долгопрудный" определяет обязательное наличие в составе земельного участка МКД следующих объектов благоустройства:

"На территории участка жилой застройки с коллективным пользованием придомовой территорией (многоквартирная застройка) должен быть предусмотрен транспортный проезд (проезды), пешеходные коммуникации (основные, второстепенные), площадки (для игр детей дошкольного возраста, отдыха взрослых, установки мусоросборников, гостевые автостоянки, при входных группах), озелененные территории. Если размеры территории участка позволяют, то в границах участка необходимо размещать спортивные площадки и площадки для игр детей школьного возраста, площадки для выгула собак".

Таким образом, судя по строительной документации, земельный участок возводимого дома был спроектирован строго в соответствии с действующими строительными и земельными нормативами и все перечисленные объекты благоустройства для конкретного МКД расположены с северной стороны дома. Строительная документация, разработанная ООО "Гражданстройпроект", согласована с соответствующим комитетом администрации г.Долгопрудный и получено разрешение на строительство № RU50309000-25, а значит у администрации города отсутствовали возражения в части размеров и границ земельного участка возводимого дома.

Необходимо пояснить, что ранее на месте возводимого дома были частные гаражи (они были снесены в ходе строительства), а верхняя зелёная территория (по плану) представляла собой запущенную лесопосадку из смешанных пород лиственных деревьев, в том числе с несколькими дикими яблонями. Уже впоследствии, для более точной идентификации мы сами, жильцы, эту территорию назвали "яблоневым садом". Хотя неподалёку, через несколько домов, в городе имеется настоящий яблоневый сад. Возможно, что такое совпадение сыграло свою роль во всех дальнейших событиях.

Итак, в соответствии со строительным проектом наш яблоневый сад был благоустроен на средства дольщиков в ходе строительства дома: вырублены часть засохших деревьев и кустарников, плиткой проложены дорожки и организованы площадки, установлены скамейки, беседка, размещены малые игровые формы, проведено освещение. Территория вокруг дома была заасфальтирована под автостоянку, за исключением аппендикса в левой нижней части карты (Р=8м/м), который до настоящего времени остался в подвешенном и заброшенном состоянии (сейчас там бомжи и алкаши пасутся).

Для строительства дома 1 ноября 2007 года между застройщиком (ДСК) и администрацией г.Долгопрудный был заключен договор № 64а, согласно которому застройщику передавался в аренду на время строительства дома земельный участок категории земли населённых пунктов площадью 8200 м2 с кадастровым номером 50:42:0010208:0049 находящий в государственной собственности с видом разрешённого использования "для размещения жилых домов". К договору прилагается выписка из земельного кадастра, из которого следует, что участок внесён в реестр недвижимости 14 сентября 2007 года, а "площадь земельного участка соответствует материалам межевания". Т.е. земельный участок был сформирован за полтора месяца до начала строительства.

Когда строительство близилось к завершению, 23.06.2010 г. главой города Долгопрудный Троицким О.И. издано постановление № 445-ПГ "О присвоении адреса многоэтажному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями ООО "ДСК":
1. Присвоить законченному строительством 19-ти этажному 2-х секционному жилому дому со встроенными нежилыми помещениями общества с ограниченной ответственностью «Долгопрудненская Строительная Компания» (ООО «ДСК»), расположенному на земельном участке площадью 8200 кв.м с кадастровым номером 50:42:0010208:0049, предоставленном обществу на основании договора аренды земельного участка от 01.11.2007г. № 64-а (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2009п), адрес: Московская область, г, Долгопрудный, Лихачевское шоссе, д. 20, корп. 4.
2. Земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов площадью 8200 кв.м с кадастровым номером 50:42:0010208:0049, считать имеющим местоположение - Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевское шоссе, д. 20, корп. 4.
Необходимо отметить, что существование данного постановления АД длительное время скрывала от нас, так как оно однозначно привязывает земельный участок к конкретному дому, что в последствии пытался опровергнуть суд.

Наконец 5 октября 2010 года администрацией города Долгопрудный было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50309000-40. Оно подписано Кочетининой А.Д., на тот период первым заместителем главы администрации города. Разрешение подтверждает, что построенный дом соотвествует проекту, а значит все объекты благоустройства построены.

Через пару месяцев собственники начали получать свидетельства о праве собственности получены большинством собственников 28-31 декабря 2010 года.

Правовые основания для признания права собственности на земельный участок под МКД

Почему мы так вцепились в этот земельный участок под домом ?

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: "земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности".

Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлен порядок передачи в собственность земельного участка МКД:

"1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
6.
Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости".

Разрешение № RU50309000-40 на ввод МКД в эксплуатацию выдано 5 октября 2010 года т.е. намного позже введения в действие Жилищного кодекса. А значит, перечисленные выше нормы закона должны быть соблюдены и собственники с момента регистрации прав на квартиры в силу Закона должны получить право на общую долевую собственность в виде земельного участка под МКД. Никакой дополнительной регистрации права собственности закон не требует, а статья 23 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что «Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество». Таким образом, с момента регистрации права собственности на жилое помещение в силу закона собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит и земельный участок, на котором расположен МКД, входящий в состав общего имущества МКД. А как мы уже выяснили, МКД стоит на ранее сформированном земельном участке с кадастровым номером 50:42:0010208:49.

Более того, "в целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав" Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации издали постановление N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 66 которого гласит:
«…Согласно
части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом…
…Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие
ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется…».

Постановление пленума предусмотрело и случай, если земельный участок не был сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет. В соответствии с п. 67, указанного выше Постановления:
«…Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу
частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка»

А вот величина "...той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом" как раз определяется СНиП 2.07.01-89 и Правилами благоустройства и для данного МКД составляет не менее 11 030 м2.

 

Этап переписки с администрацией города

5 сентября 2011 г. я (пока что просто один собственников) направил в администрацию города Долгопрудный запрос о кадастровом номере, границах и размере земельного участка указанного МКД. Из ответа первого заместителя главы администрации А.Г.Моргуна № А-1564 от 04.10.2011 г. следовало, что: "...земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по вышеуказанному адресу, не формировался и его границы не определены...В целях формирования земельного участка.... вам необходимо обратиться в администрацию города с соответствующим заявлением".

Из данного ответа очевидно, что администрация г.Долгопрудный не выполнила возложенную на неё законом обязанность, и в нарушение требований статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" разрешила ввод в эксплуатацию указанного МКД без формирования земельного участка под ним, тем самым допустила ущемление прав собственников на владение земельным участком.

В марте 2013 года решением общего собрания собственников МКД я был избран председателем совета МКД. Основываясь на ответе Администрации Долгопрудного № А-1564 от 04.10.2011 г. решением собрания мне было поручено «...оформить право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства». Исполняя данное решение собственников, в апреле 2013 года я обратился в администрацию г.Долгопрудного с требованием «в соответствии с Жилищным и Земельным кодексами Российской Федерации, правилами благоустройства территории городского округа Долгопрудный, Строительными нормами и правилами градостроительства прошу сформировать земельный участок, на котором расположен указанный дом, с элементами озеленения и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке». На данное обращение был получен обнадёживающий ответ первого заместителя главы администрации А.Д.Кочетининой № А-693 от 20.05.2013 г.: "В ответ на Ваше обращение (Вх № А-693 от 22.04.13г.) сообщаю, что в соответствии с графиком, утверждённым постановлением администрации города № 311-ПА от 26.04.2013г. земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Долгопрудный, Лихачёвское шоссе, д. 20, корп. 4 будет сформирован и поставлен на кадастровый учёт в 4 квартале 2014 года".

В тоже время, неоднократно посещая сервис Росреестра "Публичная кадастровая карта" я видел, что с 14.09.2007 г. под указанным МКД уже существует сформированный земельный участок с кадастровым номером 50:42:0010208:49, площадью 8200 кв.м. и разрешённым использованием "для размещения жилых домов":

Вот только форма и размеры этого участка не совпадают с тем, что должно быть по проекту дома и как положено по нормативам:

Сравнение проектных границ ЗУ и фактических

Сравнение нормативных и фактических размеров земельного участка МКД. Красная граница - фактическая. Бордовый пунктир - граница по проекту и СНИПам.

В результате описанных противоречий возникли основания полагать, что администрация г.Долгопрудный всё же где-то предоставляет недостоверную информацию о статусе земельного участка МКД и его постановке на кадастровый учет. Поэтому в феврале 2014 года я направил обращение прокурору г.Долгопрудный с просьбой проверить изложенные обстоятельства на предмет нарушения законодательства. Прокуратуре заместитель главы администрации А.А. Герасимов в ответе № А-340 от 24.03.2014 г. сообщил, что "на момент ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачёвское шоссе, д. 20, корп. 4 земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт. В связи с необходимостью корректировки границ под вышеуказанным жилым домом его межевание будет проведено в соответствии с графиком в четвертом квартале 2014 года". Прокуратуру этот ответ удовлетворил и никаких действий они более не предпринимали. А вот меня это озадачило. То, что земельный участок фактически существует, но его границы не совпадают с требуемыми и требуется приведение границ к нормативам было и так понятно. Поэтому собственники терпеливо ждали заявленного Герасимовым А.А. срока.

Про детский сад

Примерно с 2012 года одно из офисных помещений на 1 этаже дома застройщик Калинов А.М. через посредника сдал частному детскому саду "Негосударственное образовательное частное учреждение дошкольного образования "Детский сад "Вместе с мамой". А в 2013 году при странных обстоятельствах управление архитектуры и градостроительства администрации г.Долгопрудный выделило часть территории яблоневого сада площадью 100 кв.м., где находилась одна из двух детских игровых площадок МКД этому детскому саду на неустановленных условиях (на плане выше это место обозначено буквой "С" и вот так выглядит в реальности). Площадку оградили двухметровым забором, повесили замок и территория стала жильцам недоступна. Тут немного забегу вперед: впоследствии, в суде, администрация города уверяла, что ничего детсаду не выделяли. Хотя множество жильцов тогда были свидетелями, как Кочетинина А.Д. со свитой лично приезжала к дому и с руководством детсада выбирали место для площадки. Да и юрист детсада в суде свидетельствовала, что "размещение детской площадки, которой могут пользоваться и другие дети, проживающие рядом, согласовано с управлением архитектуры г.Долгопрудного". И в подтверждение такого согласования представила документ непонятного правового статуса. В итоге суды двух инстанций отказались исследовать данные противоречивые обстоятельства, а площадка так и остаётся недоступной для свободного посещения. Вроде бы для детей ничего не жалко, но столь вольное распоряжение со стороны АД нашим ЗУ возмутило жильцов дома.

И опять АДская переписка

В январе 2015 года, после истечения срока, заявленного администрацией г.Долгопрудный "В связи с необходимостью корректировки границ под вышеуказанным жилым домом", я в очередной раз обратился в Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области и 19.01.2015 получил документ № MO-15/ЗВ-44560 "КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 50:42:0010208:49". Из данного документа следовало, что никакие характеристики земельного участка не изменились, а значит АД не выполнила заявленные ими на 4 квартал 2014 года действия по корректировке границ ЗУ, что я уже расценил как бездействие органа местного самоуправления Тут необходимо отметить, что дважды, в 2011 и в 2014 годах Совет депутатов города принимал решения о выделении денежных средств на проведение работ по межеванию земельных участков под всеми многоквартирными домами в городе. И деньги из бюджета города на это выделялись. И даже работала комиссия по формированию ЗУ. Вот только результаты работы этой комиссии отсутствуют.

Так как существующие границы земельного участка 50:42:0010208:49 по прежнему не соответствовали строительной документации МКД, то в январе 2015 года в администрацию г.Долгопрудный было направлено требование осуществления корректировки границ ЗУ и приведения в соответствие с нормативами. На данное обращение был получен очередной обнадёживающий ответ № А-8 от 25.02.2015 г.: Сообщаем, что при корректировке границ земельного участка многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачёвское шоссе, д. 20, корп. 4 Ваши предложения и замечания, изложенные в обращении, будут учтены". Из данного ответа можно было предположить, что заявленные требования администрацией города признаны обоснованными.

В марте 2015 года на личной встрече с представителями администрации г.Долгопрудный я повторно обратился с просьбой предоставить информацию о текущем статусе земельного участка, дате постановки на кадастровый учёт и сроке корректировки границ ЗУ. На это обращение получен ответ № 411-н от 16.04.2015 г.: "...Земельный участок под многоквартирным домом, расположенном по вышеуказанному адресу, сформирован и поставлен на государственный кадастровый(кадастровый номер 50:42:0010208:49). В настоящее время администрацией г.Долгопрудный выполняются работы по уточнению местоположения и вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка".

В связи с тем, что в серии последних ответов администрация г.Долгопрудный уже однозначно подтверждала формирование и постановку на кадастровый учёт рассматриваемого земельного участка, а значит в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и наше право общей долевой собственности на ЗУ, то в мае 2015 года собственниками МКД было проведено общее собрание, на котором в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса принято решение о пределах использования земельного участка, установке ограждения и шлагбаумов. Для принятия столь категоричного решения у жильцов дома были серьёзные основания и косвенно виной тому стали действия администрации города, в результате которых все автомашины с соседних домов хлынули на стоянку нашего дома. Чаша терпения переполнилась когда стоянку одного несчастного нашего дома заполонил коммерческий автотранспорт.

10 июля 2015 г. в соответствии с постановлением № 404-ПА/н от 22.06.2015 г. "О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городском округе Долгопрудный Московской области" я направил на согласование в администрацию г.Долгопрудный проект ограждения земельного участка, утверждённый на общем собрании собственников МКД, на который 5.08.2015 г. получен ответ № А-69: "Согласно принятого решения на Градостроительном совете г.о.Долгопрудный Московской области от 23.07.2015г. №14 сообщаем, что в связи с тем, что планируемые границы ограждения включают земли общего пользования (яблоневый сквер и гостевую стоянку) администрация города отказывает в разрешении установки ограждения по предложенному жителями варианту. Границы земельного участка для обслуживания МКД в настоящее время не сформированы".
Что такое "границы для обслуживания МКД" осталось загадкой. Ведь Жилищный и Земельный кодексы оперируют определением "...земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме". Впоследствии я уже не удивлялся столько вольной противоречивой трактовке законов и терминов со стороны АД.

Так как администрация города продолжала упорствовать в своём нежелании признать за жильцами право собственности на этот земельный участок, то пришлось снова обратиться в городскую прокуратуру. Ну заодно и припомнил мутную историю с выделением детской игровой площадки коммерческому детсаду. Прокурор города Паршина О.А. ответила следующее:

"В ходе проверки, проведенной прокуратурой города Долгопрудного, доводы Вашего обращения частично нашли объективное подтверждение.
Так, по результатам проверки в части доводов о предоставлении Вам информации о земельном участке, не соответствующей действительности,
главе города Долгопрудного внесено представление об устранении нарушений действующего законодательства.
В части планирования каких-либо действий с земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом,
руководителю администрации города Долгопрудного направлено предостережение о недопустимости нарушения закона.
Доводы в части обращения о выделении администрацией города части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в пользование коммерческой организации, своего объективного подтверждения не нашли, в связи с чем Вам разъясняется, что согласно ст.З Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Из этого следует, что Вы вправе самостоятельно обратиться в суд с соответствующим заявлением о восстановлении нарушенных прав.
Основания для принятия иных мер прокурорского реагирования в настоящее время не установлено.
"

В отношении руководителя администрации г.Долгопрудный Кочетининой А.Д. прокуратура направила предостережение:

"Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Реализуя свое право на земельный участок, представитель собственников помещений в многоквартирном доме неоднократно обращался в администрацию города Долгопрудного по различным вопросам (связанным с использованием земельного участка). Однако в ответ на свои обращения получал ответ, что «при корректировке границ земельного участка... его (заявителя) предложения и замечания будут учтены» (исх.адм. А-8 от 25.02.2015), «В настоящее время администрацией выполняются работы по уточнению местоположения и вида разрешенного использования земельного участка» (исх.адм. 411 -н от 16.04.2015), «Границы земельного участка в настоящее время не сформированы» (исх.адм. А-69 от 05.08.2015).
Согласно объяснениям заместителя руководителя администрации города Долгопрудного Герасимова А.А. от 17.02.2016,
администрацией планируется производство работ по возможному изменению границ рассматриваемого земельного участка, с целью отделения территории общего пользования («яблоневого сада»).
Таким образом,
администрацией города Долгопрудного планируется производство работ в отношении земельного участка, принадлежащего в силу вышеприведенных норм закона третьим лицам, что недопустимо.
В свою очередь совершение указанных действий
может содержать признаки состава преступления, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 286 Уголовного кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, и руководствуясь п. 2 ст. 22, ст. 25.1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», предостерегаю Руководителя администрации города Долгопрудного Кочетинину А.Д. о недопустимости нарушения права собственности третьих лиц и предупреждаю, что в случае совершения указанных действий, Вы будете привлечены к установленной законом ответственности.
"

Лишь тогда мы узнали, что АД имела свой интерес к этому яблоневому саду и намеревалась его отнять.

Одновременно в адрес главы города Троицкого О.И. прокуратура направила представление об устранении нарушений:

"...администрацией города Долгопрудного заявителю представлены сведения, не соответствующие действительности, чем нарушено право заявителя объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, закрепленное п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».
Обстоятельствами, способствующими совершению выявленных нарушений действующего законодательства, является отсутствие контроля за действиями подчиненных сотрудников со стороны руководства, что привело к расширенному толкованию своих полномочий должностными лицами администрации города.
На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 24 Федерального закона № 2201-1 от 17.01.1992 «О прокуратуре Российской Федерации», требую
1. Безотлагательно рассмотреть настоящее представление с обязательным участием представителя прокуратуры города Долгопрудного.
2. Рассмотреть вопрос о привлечении должностных лиц администрации города Долгопрудного к дисциплинарной ответственности.
3. Принять конкретные меры к устранению выявленных нарушений законодательства, а также меры по недопущению их впредь.
"

Казалось бы после столь грозных предупреждений и предостережений прокуратуры функционеры администрации города должны были испугаться, покаяться и срочно устранить все выявленные нарушения. Но не тут то было...

Из личного общения с прокурором города Паршиной О.А. стало ясно, что прокуратура, кроме этих грозных предписаний, никак не намерена защищать наши нарушенные права собственников на владение земельным участком и нам следует самостоятельно обращаться в суд.

Обращение А-827 от 04.10.2016 года

А пока, чтобы проверить действенность представлений прокуратуры я направил новое обращение в администрацию города для согласования установки шлагбаумов, на которое получил уже стандартный по своей наглости ответ А-827 от 04.10.2016 года:
"Сообщаем, что в связи с тем, что участок под многоквартирным домом по адресу Лихачевское шоссе, д.20, корп.4 не сформирован, администрация города отказывает в разрешении установки шлагбаума по предложенному Вами варианту"

Обращение № А-583 от 24.05.2016 г.

Попутно, в апреле 2016 года я поинтересовался у администрации г.Долгопрудный результатами межевания, заявленного ими на 4 квартал 2014 года и получил ответ № А-583 от 24.05.2016 г.:

"В 2014 году работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 50:42:00010208:49 в связи с отсутствием денежных средств в бюджете города Долгопрудного на проведение данных работ не проводились.
В настоящее время подготовлена схема раздела данного земельного участка.
По вопросу предоставления информации о результатах исполнения предписания прокурора г. Долгопрудного доводим до Вашего сведения что, сотрудник, виновный в нарушении требований закона №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» уволился из администрации города. Контроль со стороны руководителя администрации за рассмотрением обращений усилен.
"

Обращение через "Добродел" # 463406

24 октября 2016 г. один из жителей дома через интернет-портал "Добродел" (являющийся официальным сервисом Правительства Московской области для обращений граждан) подала жалобу (Предложение №463406) на состояние пешеходных дорожек в яблоневом саду по адресу г. Долгопрудный, Лихачёвское шоссе, д. 20, корп. 4. Из правительства МО жалоба была переадресована в администрацию г. Долгопрудный, где ей присвоен входщий номер №106Вх ОГ-5586 от 25.10.2016 г. и 1 ноября 2016 года администрацией г. Долгопрудный на портале "Добродел" был выложен ответ № 106 Исх ОГ 5142 от 01.11.2016, из которого следует, что:

"Границы многоквартирного дома № 20 к. 4 по Лихачёвскому шоссе в установленном действующем законодательстве порядке, определены, кадастровый номер 50:42:0010208:49.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме...
".

Данный ответ администрации г. Долгопрудный однозначно свидетельствовал о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:42:0010208:49 за собственниками МКД и потому в судебном заседании 8 декабря 2016 хода мы ходатайствовали о приобщении его к материалам дела. Представитель администрации возразил, мотивируя тем, что "неизвестно откуда он получен и вообще он без подписи". На что мы представили ответ от сервиса "Добродел":
"Портал "Добродел" гарантирует, что ответы на обращения граждан дают уполномоченные лица.
Все документы, опубликованные на портале, попадают в "Добродел" из единой системы электронного документооборота Московской области и содержат электронную подпись."

Именно в отсутствии подписи суд нашёл зацепочку, чтобы не приобщать документ к делу, но мы настояли и суд определил обязать администрацию на следующее заседание представить оригинал документа. В течении двух последующих заседаний представитель администрации об этом систематически "забывала". 17 января 2017 года судья Сухарева А.В. даже вынужден был прервать заседание, чтобы дать возможность принести этот документ. После столь категоричного требования в суд был представлен документ, но с совершенно другим текстом:
"Сообщаем, что проведение работ по понижению бордюрного камня в г. Долгопрудном проводится постоянно в соответствии с требованиями Закона Московской области от 22.10.2009 № 121/2009-03 «Об обеспечении беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в Московской области», в пределах средств, предусмотренных по программе «Доступная среда». Учитывая большой объем работ в данном направлении, ограниченность средств, предусмотренных на эти цели в 2016 г. данные работы запланированы на 2017 г."

Такая версия ответа АД устроила судью Сухарева А.В. и именно этот вариант оказался в деле, а предыдущий из дела исчез. Позднее я инициировал расследование по данному событию через прокуратуру МО и правительство МО и получил циничный ответ того-же Герасимова А.А.: "документ ошибочно загружен". Отвественности за эту "ошибку" никто не понёс. А впоследствии представители АДа постоянно манипулировали таким "техническими ошибками", когда нужно было отозвать любой ранее опубликованный документ.

Обощение ситуации по состоянию на 2016 год

На основании описанного выше имеем девять противоречивых ответов о наличии и принадлежности земельного участка под МКД:

  1. "...земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по вышеуказанному адресу, не формировался и его границы не определены...В целях формирования земельного участка.... вам необходимо обратиться в администрацию города с соответствующим заявлением"
  2. "...в соответствии с графиком, утверждённым постановлением администрации города № 311-ПА от 26.04.2013г. земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Долгопрудный, Лихачёвское шоссе, д. 20, корп. 4 будет сформирован и поставлен на кадастровый учёт в 4 квартале 2014 года"
  3. "...на момент ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачёвское шоссе, д. 20, корп. 4 земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт. В связи с необходимостью корректировки границ под вышеуказанным жилым домом его межевание будет проведено в соответствии с графиком в четвертом квартале 2014 года"
  4. "...Земельный участок под многоквартирным домом, расположенном по вышеуказанному адресу, сформирован и поставлен на государственный кадастровый(кадастровый номер 50:42:0010208:49). В настоящее время администрацией г.Долгопрудный выполняются работы по уточнению местоположения и вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка"
  5. "...в связи с тем, что планируемые границы ограждения включают земли общего пользования (яблоневый сквер и гостевую стоянку) администрация города отказывает в разрешении установки ограждения по предложенному жителями варианту. Границы земельного участка для обслуживания МКД в настоящее время не сформированы"
  6. "...администрацией города Долгопрудного планируется производство работ в отношении земельного участка, принадлежащего в силу вышеприведенных норм закона третьим лицам, что недопустимо."
  7. "В 2014 году работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 50:42:00010208:49 в связи с отсутствием денежных средств в бюджете города Долгопрудного на проведение данных работ не проводились. В настоящее время подготовлена схема раздела данного земельного участка.
  8. "...в связи с тем, что участок под многоквартирным домом по адресу Лихачевское шоссе, д.20, корп.4 не сформирован, администрация города отказывает в разрешении установки шлагбаума по предложенному Вами варианту"
  9. "Границы многоквартирного дома № 20 к. 4 по Лихачёвскому шоссе в установленном действующем законодательстве порядке, определены, кадастровый номер 50:42:0010208:49. В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме...".

То есть для собственников дома - земельного участка нет и распоряжаться им они не могут. Хотя это вопиющее нарушение. Когда же нужно объясниться перед надзорными органами - нарушений нет, ведь "на момент ввода в эксплуатацию земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт". А когда нужно уклониться от работ по благоустройству, то он "является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме...".

Ещё важно отметить, что на основании части 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ мы, как собственники, несём бремя содержания общего имущества МКД и в соответствии с договором с управляющей организацией ООО «Стройжилинвест-эксплуатация» уже более шести лет оплачиваем содержание и уборку этого ЗУ: наш дворник метёт дорожки, зимой проводится механизированная уборка и вывоз снега, опиливаются деревья, ремонтируется игровая площадка и т.д. По состоянию на 2016 год непосредственно на содержание ЗУ мы потратили 8,19 млн руб. А теперь АД утверждает, что эта территория нам не принадлежит и содержали мы её добровольно!

В чём же загадка такого упорства администрации города, что она готова постоянно врать и идти на рискованные подлоги документов?

Версия первая. Социально-политическая. Администрация опасается недовольства жителей соседних домов, если собственники дома ограничат им доступ к яблоневому саду и особенно халявной автостоянке. Но думать об этом они должны были раньше, когда согласовывали проект строительства дома, по которому эта территория, неизбежно, в силу Закона и строительных норм должна принадлежать собственникам. Однако, эта версия слаба тем, что у каждого соседнего дома уже есть свой земельный участок со всеми положенными объектами благоустройства и автостоянками.

Версия вторая. Текущая ситуация - это следствие бардака и халатности творящихся в администрации города. Они течении 6 лет клепали сиюминутные ответы не вникая в ситуацию и не задумываясь о дальнейших последствиях. А теперь пытаются выйти сухими из воды.

Версия третья. Банальная алчность и зависть. В судах представитель администрации Х.Клименко неоднократно заявляла (есть аудиозапись): "мы не позволим вам иметь такой большой участок. В других местах на четыре дома одна детская площадка и они не жалуются". Вот только "другие места" - это старый центр города с 4-этажными домами 1950 годов постройки, а тут новостройка, которой по проекту и ныне действующим СНИПам положен такой участок.

Версия четвёртая. Стратегическая. Злые языки, близкие к администрации города, поговаривают, что на месте этого яблоневого сада неплохо будет смотреться новый жилой дом застройки. И строить его будет... конечно же «Долгопрудненская Строительная Компания».

 

Часть вторая. Суд 1

Проведя многочисленные консультации с юристами по земельному праву 8 декабря 2015 года собственники МКД подали коллективный административный иск по обжалованию действий АД в Долгопрудненский городской суд. У нас были следующие требования:

  1. Признать заведомо ложной информацию, содержащуюся в части ответов АД по земельному участку МКД
  2. Признать незаконным бездействие АД по вопросу уточнения границ земельного участка
  3. Обязать АД выполнить межевание ЗУ в соответствии с нормами СНИП и увеличить участок до 11 030 м2
  4. Признать незаконным отказ АД согласовать проект ограждения ЗУ
  5. Признать незаконным выделение АД детскому саду части земельного участка
  6. Ну и до кучи обязать АД компенсировать причиненный собственникам вред бездействием и действиями АД

Уже на следующий день судья Лапшина И.А. отказала в принятии иска. Отказ был успешно обжалован в Мособлсуде. После этого судья вместе с АД заняла тактику затягивания процесса. Нам дважды пришлось жаловаться председателю городского суда на волокиту. А если заседания проводились, то вся позиция администрации сводилось к зацикленным постулатам:

Ответчик: участок под многоквартирным домом для целей эксплуатации не сформирован. Поэтому собственники не могут претендовать на него.
Истец: значит, не сформировав участок, вы приняли дом в эксплуатацию с грубейшими нарушениями Жилищного кодекса?
Ответчик: Земельный участок под многоквартирным домом на момент сдачи дома в эксплуатацию был сформирован для целей строительства и поставлен на кадастровый учёт с номером 50:42:0010208:49.
Истец: но в Жилищном и Земельном кодексе нет определения термина "формирование для целей строительства". Там единое определение наличия ЗУ и условий возникновения права собственности. Раз вы признаёте что земельный участок под домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то "...с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме".
Ответчик: участок под многоквартирным домом для целей эксплуатации не сформирован. Поэтому собственники не могут претендовать на него.
И опять см. с начала.

Мы безуспешно пытались выяснить на чём основано определение для целей строительства и для целей эксплуатации, но судья отказался это исследовать.

16 июня 2016 года было вынесено решение по делу:

"Обязать орган местного самоуправления - Администрацию г. Долгопрудного - принять все необходимые меры к окончанию работ, связанных с формированием земельного участка при многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: М. О., г. Долгопрудный, ул. Лихачевское шоссе, д. 20, корп. 4, с постановкой его на кадастровый учет (межеванием)"

И всё. Про остальные требования в решении - ни слова. Напомню, что мы не просили формировать ЗУ и ставить на кадастровый учёт. Ведь участок под домом уже есть! Нужно лишь привести в соответствие границы ЗУ (провести то самое межевание). Тут уже судья явно вышла за пределы своих полномочий при принятии решения.

И ещё два месяца мы ждали изготовление мотивированного решения (вместо положенных 5 дней). Конечно же такое решение было обжаловано в Мособлсуде, который 5 октября 2016 г. вынес определение о возвращении дела в суд первой инстанции для принятия дополнительного решения в порядке ст. 201 ГКП РФ. Ведь по остальным требованиям судья не приняла решения, а значит и обжаловать нечего. 1 ноября 2016 года судья Лапшина И.А. вынесла дополнительное решение: "в удовлетворении остальных требований - отказать".

16 января 2017 года, в Мособлсуде состоялось рассмотрение нашей апелляционной жалобы на оба решения городского суда. Результат банальный: "Решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения". Кстати доброжелатели из городского суда по секрету сообщили нам, что перед этим заседанием в Мособлсуд лично ездил председатель городского суда и договаривался о вынесении нужного решения. Но это только сплетни? Ведь наш суд самый гуманный и справедливый!

Кассационная инстанция Мособлсуда сочла, что "Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по сути, вызваны собственным толкованием норм материального и процессуального права и направлены на переоценку доказательств по делу, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции" и отказалась передавать принимать кассационную жаллобу на рассмотрение суда.

Постановление 433 о разделе земельного участка

16 июня 2016 года, в ходе судебного заседания представитель администрации представила на обозрение постановление № 433, изданное в этот же день, 16 июня 2016 года. Согласно постановлению, земельный участок с кадастровым номером 50:42:0010208:49 будет разделён на 2 части:

  1. Земельный участок №1, площадью 4890 м2 - большей частью это "яблоневый сад" и частично захватывает автостоянку дома. Этому участку присваивается абстрактный адрес "Лихачёвское шоссе" и он остаётся в собственности города.
  2. Земельный участок №2, площадью 3319 м2 - территория на которой расположен дом и часть автостоянки. За этим участком сохраняется адрес дома: Лихачёвское шоссе, дом 20, корпус 4 и по утверждению юриста АД возможно когда-то он достанется МКД.

Вот как будет выглядеть участок, который достанется собственникам дома после "разделения" (новые границы показаны красным):

Фактически, данным постановлением администрация города без всяких правовых оснований, вопреки законам и позиции прокуратуры, отняла у собственников бОльшую часть земельного участка МКД, на которой находились все объекты благоустройства и отдыха, созданные собственниками дома: детская площадка с игровым комплексом, беседка, скамейки. Также дом был лишён всех деревьев. А что же достанется жильцам на оставшемся земельном участке №2? Часть асфальтированной автостоянки примерно на 50 машин, две лавочки у подъездов и одинокий куст сирени под окном. В результате такого деления ни одного дерева, ни одной игровой площадки или беседки дому не положено! При чём, со слов начальника правового управления АДа, якобы у них нет законых возможностей исправить этот идиотизм, созданный ими же самими. Только через суд. Но в суде они также будут возражать против исправления и исход дела в городском суде очевиден.

Уже на следующий день в прокуратуру города было подано обращение с требованием проверить правомерность действий администрации города в части издания постановления № 433 от 16.06.2016 года.

Прокуратура города долгое время уклонялась от реагирования на данное обращение, но под моим давлением лишь в августе 2016 года вынуждена была предоставить ответ, датированный 8.07.2016 года:

"В ходе проверки, проведенной прокуратурой города Долгопрудного, доводы Вашего обращения нашли объективное подтверждение. Учитывая изложенное, прокуратурой города Долгопрудного в настоящее время решается вопроc об обращении в суд с заявлением о признании Постановления администрации г.Долгопрудного Московской области от 16.06.2016 №43-3-ПА незаконным и его отмене."

Забегая вперёд отмечу, что прокуратура не предприняла никаких действий и сознательно преднамеренно пропустила срок для обжалования постановления.

 

Часть третья. Суд 2

Понимая бездействие прокуратуры, 27 июля 2016 года собственники вынуждены самостоятельно подать в Долгопрудненский городской суд исковое заявление об оспаривании нормативного правового акта органа местного самоуправления в порядке Закона РФ от 27.04.1993 N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" и соответствии с разъяснением статьи 68 постановления N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:

"Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка"
.

А так как органы прокуратуры продемонстрировали намеренное бездействие, то мы вынуждены были еще на этапе подачи иска привлечь их в судебный процесс в качестве третьего лица в порядке ст. 45 ГПК РФ. Однако представители городской прокуратуры ни на одно заседание не явились, хотя я их лично уведомлял о заседаниях. А отношение судьи Сухарева А.В. к отсутствию на заседаниях представителей прокуратуры определилось одной его фразой "мне прокуратура не указ" (аудиозапись имеется).

На первом же заседании судья Сухарев А.В. вынес определение о приостановлении рассмотрения, до разрешения по существу первого дела. В Мособлсуде мы успешно определение обжаловали, доказав, что в этих делах принципиально разные исковые требования. После этого судья Сухарев А.В. занял стратегию затягивания процесса до вступления в силу решения по первому делу.

И сразу на следующий день после вынесения апелляционного определения по первому делу, судья Сухарев А.В. отказал в удовлетворении иска в порядке преюдиции, основыыаясь на решении по первому делу. Т.е. признал правомерным разделение земельного участка под домом, вследствие которого собственники лишатся всех объектов благоустройства. Все последующие инстанции вплоть до судебной коллегии Верховного суда пересматривать это решение отказались.

Итоги двух судов

Итак по результатам судебных тяжб и вступивших в силу решений суда имеем следующую абсурдную ситуацию:

1. Земельный участок под домом для целей эксплуатации МКД на момент сдачи дома в эксплутацию и до настоящего момента не сформирован. Никакого нарушения здесь, никто в этом не виноват и никакой отвественности не понесёт.

2. У собственников МКД земельного участка нет, но их права этим не нарушены.

3. Бездействия АДа части формирования земельного участка МКД и корректировки границ в течении 6 лет не усматривается.

4. В том, что коммерческий детский сад захватил часть территории яблоневого сада и детские комлексы в монопольное пользование нарушений нет, права собственников не нарушены.

5. Никакого вреда собственникам не причинено, поэтому возмещения не полагается.

6. В противоречащих ответах АД заведомо ложной информации нет.

И итоге суд лишь обязал администрацию "принять все необходимые меры к окончанию работ, связанных с формированием земельного участка при многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: М. О., г. Долгопрудный, ул. Лихачевское шоссе, д. 20, корп. 4, с постановкой его на кадастровый учет (межеванием)". Без указания конкретных сроков исполнения и необходимости соблюдения требований законодательства при проведении этих работ. Т.е. решение ни о чём.

 

Часть четвёртая. Прокуратура.

По результатам судов собственники ничего не добились, земельного участка нет, в праве на установку шлагбаумов на автостонку им дважды отказано и и при этом они продолжают покорно оплачивать содержание всей территории им не принадлежащей.

10 июля 2017 г. была подана повторная жалоба в прокуратуру города, в которой деяния администрации рассматривались с точки зрения Уголовного кодекса:

"в течении семи лет орган местного самоуправления в лице администрации г.Долгопрудный систематически преднамеренно препятствует собственникам многоквартирного дома в законном владении земельным участком под домом, принадлежащим им на праве собственности в силу Закона.

Должностные лица администрации г.Долгопрудный систематически преднамеренно предоставляют недостоверную, противоречивую и заведомо ложную информацию о наличии, состоянии и принадлежности этого земельного участка, тем самым причиняя вред правам и законным интересам собственников. Данные деяния содержат признаки состава преступления, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 140 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Предоставление в монопольное пользование коммерческой организации "Негосударственное образовательное частное учреждение дошкольного образования "Детский сад "Вместе с мамой" части земельного участка с объектами благоустройства, созданных и принадлежащих собственникам МКД, содержит признаки состава преступления, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 330 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Внесение должностными лицами администрации г.Долгопрудный исправлений, искажающих действительное содержание официальных документов, содержит признаки состава преступления, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 292 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Производство работ в отношении земельного участка, принадлежащего собственникам МКД, содержит признаки состава преступления, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 286 Уголовного кодекса Российской Федерации."

Паралельно с этим была подана жалобу в гнепрокуратуру на бездействие городской и областной прокуратуры. Генпрокуратура спустила жалобу в областную. Областная спустила для ответа в городскую - т.е. тому органу, на бездействие которого жаловались.

Ответ городской прокуратуры был такой:

"В части обращения о несогласии с принятыми судами решений, в соответствии с ч.2 ст. 11 Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» Вам разъясняется, что решения суда могут быть обжалованы в апелляционном и кассационном порядке в соответствии с правилами, предусмотренными главой 39, 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (соответственно). ....обращение в части доводов совершении должностными лицами действий, возможно содержащих признаки уголовных преступлений, в соответствии с п. 3.3. Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации, утвержденной приказом Генерального прокурора Российской Федерации от 30.01.2013 № 45 направлено для рассмотрения в Следственный отдел по г.Долгопрудному ГСУ СК РФ по Московской области. О результатах рассмотрения Вам будет сообщено Следственным отделом."

Следственный отдел отказался возбуждать уголовные дела по следующим основаниям: "Разъясняю, что в соответствии со ст. 90 УПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда, признаются следственным органом без дополнительной проверки, если они не вызывают мнений у суда."

 

Встреча с министром имущественных отношений Московской области

13 октября 2017 г. в составе инициативной группы жителей г.Долгопрудный я присутствовал на встрече с министром имущественных отношений Московской области Аверкиевым А.В. Цель встречи - иницировать проверку деятельности администрации г.Долгопрудный на предмет нарушения прав граждан в сфере землепользования. После того как я изложил ситуацию с земельным участком министр вынес краткую и однозначную резолюцию, что земельный участок в силу закона однозначно и безусловно принадлежит собственникам дома и оснований для проверки не усматривается.

Когда я начал перечислять множественные нарушения со стороны администрации г.Долгопрудный наших прав на владение этим земельным участком, он понял что ситуация для него становится крайне неудобная и под предлогом истечения регламентного времени нас настойчиво попросили покинуть помещение.

 

Постановление № 503

Летом 2017 года администрация города издала постановление № 503-ПА от 26.07.2017г. "Об утверждении схем границ прилегающих территорий к объектам недвижимости, находящимся на территории города Долгопрудного в целях их содержания и благоустройства". Суть постановления - переложить бремя содержания земельных участков находящихся в муницпальной собственности на управляющие организации, которые обслуживают расположенные рядом МКД. А так как вопрос финансирования этих работ в постановлении совершенно не рассмотрен, то постановление негласно подразумевает, что управляющие организации будут осуществлять работы за счёт собственников МКД. Хотя это абсолютно противоречит ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, согласно которым собственник несут бремя расходов на содержание своей собственности. Наш МКД как раз попадает под эту ситуацию.

Решением Долгопрудненского городского суда Московской области от 17.01.2017 г. по делу № 2-2902/2016 (2-16/2017), вступившим в законную силу 05.04.2017 г. установлено, что "...земельный участок с кадастровым номером 50:42:0010208:49 не формировался именно как участок под МКД, а был сформирован для строительства (размещения) жилых домов, в силу указанных норм этот участок нельзя считать находящимся в собственности собственников помещений указанного МКД". "...участок с кадастровым номером 50:42:0010208:49 ... оставался в публичной собственности". Из данного решения следует понимать, что земельный участок с кадастровым номером 50:42:0010208:49 находится в собственности органа местного самоуправления в лице администрации городского округа Долгопрудный Московской области и в силу положений ст. 210 ГК РФ данный орган несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Исходя из установленного судом обстоятельства, я направил в администрацию города письменные вопросы: кем и за чей счёт был облагоустроен яблоневый сад; кто его содержит все эти годы; сколько денег потрачено на содержание и на каких основаниях часть территории выделена детскому саду.

Из ответа № 8797 от 13.10.2017 следует, что сад благоустроен застройщиком в рамках строительства дома (т.е. собственниками МКД в рамках их договоров долевого участия на строительство МКД). Сколько денег на это потрачено - администрация не знает. Текущее содержание участка осуществляет управляющая организация "Стройжилинвест-эксплуатация" (работу которой оплачивают собственники МКД). За информацией о содержании обращайтесь к ним.

Таким образом администрация признала, что они это сад не строили, не облагораживали и не содержали все восемь лет.

 

Запросы в управляющую организацию о расходах на содержание

Следуя рекомендации администрации города я дважды (в 2016 и 2017 годах) обращался в управляющую компанию "Стройжилинвест-эксплуатация" с запросом на каком основании они обслуживают территорию вокруг дома (автостоянку и яблоневый сад), какие работы были выполнеы за эти годы и сколько денег потрачено на содержание.

В первый раз (в 2016 году) они пытались сослаться на общие положения законодательства:

"В ответ на Ваше письмо от 29.09.2016г. вх.№183 считаем необходимым пояснить следующее: обязанность по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом по адресу г. Долгопрудный, Лихачевское шоссе, д.20, корп.4 возложена на управляющую компанию по смыслу закона. Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. В соответствии с пунктом 16 Правил, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в том числе, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Работы по содержанию придомовой территории многоквартирного дома №20, корп.4 по ул. Лихачевское шоссе и понесенные управляющей компанией на это затраты содержатся в отчетах УК перед собственниками, которые ежегодно публикуются на сайте управляющей компании www.doldom.ru" (Разумеется на сайте нужно информации нет)

Ответ 2017 года вообще поражает своей наглостью: "Сообщаем Вам, что Ваше заявление от 14.08.2017г. (вх.№171) находится на рассмотрении у специалистов управляющей компании. Для объективного и всестороннего рассмотрения обращения, нами был отправлен запрос в Долгопрудненский отдел управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии по Московской области. В связи с этим срок рассмотрения Вашего заявления продлен на 30 дней (ч.2 ст. 12 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" от 02.05.2006 №59-ФЗ). По результатам рассмотрения в Ваш адрес будет направлен ответ в срок до 12.10.2017г."

Таким образом запрощенной информации я так и не получил.

 

Жалобы в администрацию города на содержание земельного участка

Основываясь на решении суда о праве собственности земельного участка под МКД я неоднократно обращался в администрацию города с жалобами на ненадлежащее содержание ими их собственности: некачественная уборка, провалы тротуаров, неспиленные засохшие деревья. И получал множественные однотипные ответы: "Границы земельного участка, на котором расположен дом по указанному адресу, в установленном действующим законодательством порядке, определены (кадастровый номер земельного участка 50:42:0010208:49). В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и в отношении, которого проведен государственный кадастровый учет, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме". (например ответы № ОГ-9231 и № ОГ-9232 от 28.09.2017 г.)

Разумеется я направил в городскую прокуратуру жалобу на противоречивые ответы. Ответа пока нет.

 

Новые противоречия с выделение участка детсаду

Осенью 2017 года мне стало известно, что руководство частного детсада, с 2013 года захватившего в монопольное пользование часть территории яблоневого сада и нашу игровую площадку пытается легализовать своё присутствие на этой терриории. Для этого они подали в администрацию города заявку на получение муниципальной услуги "Выдача разрешения на размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитутов".

Однако они получили отказ в предоставлени им и этой услуги № 3389/1 от 19.09.2017 г.: "Выдача разрешения на размещение объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, без предоставления земельных участков и установления сервитутов" вам отказано, в связи с тем, что со дня проведения государственного кадастрового учёта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дома, такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников..."

Т.е. на том основании, что в силу Закона данный земельный участок принадлежит собственникам многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке.

Я пожелал получить от администрации города заверенную копию данного документа, для чего обратился к ним с соотвествующим запросом. И получил ответ за подписью Герасимова А.А.: № 106 Исх ОГ-9048 от 10.10.2017 г. "администрацией г. Долгопрудного 19.09.2017 г. АНО дошкольного образования «Детский сад «Вместе с мамой» выдано разрешение на размещение детской площадки по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Лихачевское шоссе, с восточной стороны д.20 корп.З".

Ни одну из версий запрошенного документа мне так и не предоставили. Т.е. опять усматривается существование двух документов с одинаковыми реквизитами, но принципиально разным смыслом. На данное противоречие была подана жалоба в прокуратуру города. Ответа пока нет.

 

Жалоба на бездействие администрации при исполнении решения суда

Решением Долгопруднеского городского суда от 16 июня 2016 года по делу № 2-1814/2016 на орган местного самоуправления - Администрацию г. Долгопрудного возложена обязанность "принять все необходимые меры к окончанию работ, связанных с формированием земельного участка при многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: М. О., г. Долгопрудный, ул. Лихачевское шоссе, д. 20, корп. 4, с постановкой его на кадастровый учет (межеванием)". Решение вступило в законную силу 16 января 2017 года.

До настоящего времени решение не исполнено. В связи с этим в прокуратуру города было направлено заявление о совершении уголовно наказуемого деяния, предусмотренного ст. 316 Уголовного кодекса Российской Федерации "Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта".

Результатов пока нет.

 

Согласование шлагбаумов

Если согласиться с позицией администрацией города о том, что земельный участок под домом для целей эксплуатации не сформирован, то действием согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

"пункт 67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка".

В соответствии со статьей 14 Федерального конституционного закона № 1-ФКЗ от 07.02.2011 «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации дает судам общей юрисдикции разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики. Указанные разъяснения являются обязательными для судов, органов и должностных лиц, применяющих нормативный акт, по которому дано соответствующее разъяснение.

Таким образом собственники всё равно вправе распоряжаться этим земельным участком.

Основываясь на этих постулатах в ноябре 2017 года я в третий раз направил в администрацию города заявление о согласовании установки шлагбаумов в границах по проекту дома и в границах "придомовой территории" (по определению из постановления № 503). Ранее нами самостоятельно были получены и приложены к заявлению положительные согласования с пожарной службой, инженерной службой, службой скорой помощи. Зам.начальникак ГИБДД города отказался что либо согласовывать, так как внутридомовые проезды находятся вне пределов компетенции ГИБДД. В представленных документах явно и однозначно было указаны места установки шлагбаумов.

За подписью Герасимова А.А. было получено положительное решение № 106 Исх ОГ-11500 от 16.11.2017 г. : "На основании представленного Вами протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома № 20, корпус 4 по Лихачевскому шоссе, администрацией города Долгопрудного принято решение о согласовании установки в границах придомовой территории вышеуказанного жилого дома, указанного на схеме ограждающего устройства (шлагбаумов)". Из данного ответа следует, что у должностных лиц администрации г.о.Долгопрудный, уполномоченных на принятие решения о согласовании отсутствовали возражения в части правомерности установки и мест предполагаемой установки.

На основании данного ответа администрации на денежные средства собственников были в согласованных со всеми перечисленными экстренными службами местах установлены два шлагбаума, а также проведены прочие работы, связанные с исполнением требований экстренных служб в части обеспечения "условий круглосуточного беспрепятственного пропуска пожарной и специальной техники": внедрении средств контроля управления доступом, оборудования помещения для дежурного диспетчера (консьержа), установке средств охранного видеонаблюдения и связи в указанном помещении, модернизации электроснабжения под перечисленные выше задачи, нанесение дорожной разметки и установки информационных и дорожных знаков.

Уже после завершения монтажных работ представитель администрации Точёнов Ю.А. потребовал дополнительно осуществить согласование мест установки шлагбаумов с электробытовой организацией МОЭСК, при том, что в соответствии с пунктом 2.8 постановления № 404-ПА/н от 22.06.2015 г. "О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городском округе Долгопрудный Московской области" обязанность такового согласования с компетентными органами и организациями возложена на администрацию г.о.Долгопрудный. 6.02.2018 г. документ о согласовании мест установки шлагбаумов с электробытовой организацией МОЭСК был предоставлен в администрацию.

Таким образом по состоянию на 6.02.2018 г. все предписанные администрацией г.о. Долгопрудный согласования были выполнены. Со стороны администрации г.о.Долгопрудный каких либо иных просьб о согласовании установки шлагбаумов более не поступало. Поэтому на основании разрешающего документа № 106 Исх ОГ-11500 от 16.11.2017 г. с 7 февраля 2018 г. шлагбаумы были запущены в работу в штатном режиме.

 

Отзыв согласования шлагбаумов

Однако, не смотря на то, что установка шлагбаумов была произведена с соблюдением всех нормативно-правовых норм (актов), 20 февраля 2018 г. представителем управляющей организации ООО "Стройжилинвест-эксплуатация" в нарушение всех норм права, функционирование шлагбаумов и сопутствующих служб видеонаблюдения в том числе и консьержей было самовольно прекращено, путём отключения электропитания. В обоснование своих действий должностные лица управляющей организации ООО "Стройжилинвест-эксплуатация" предъявили копию электронного письма № 123-н от 09.02.2018 г. (далее "письмо") неопределённого правового статуса, якобы направленного им заместителем руководителя администрации г.о. Долгопрудный Кулиничем А.В., из которого следует, что: "В связи с поступившей в администрацию города жалобой жителей дома 20/3 по Лихачевскому шоссе сообщаем следующее: Проведена служебная проверка соблюдения требований «Порядка установки ограждений на придомовых территориях в городском округе Долгопрудный Московской области» утвержденного Постановлением администрации от 22.06.2015 г. № 404-ПА/н при принятии решения о согласовании установки шлагбаумов возле дома 20/4 по Лихачевскому шоссе. В ходе проверки установлено, что место размещения установленных шлагбаумов подлежит согласованию с жителями дома 20/3 по Лихачевскому шоссе. В связи с вышеизложенным, по результатам служебной проверки вынесено решение о приостановке действия ранее принятого решения о согласовании ограждения (шлагбаумов) до момента получения результатов голосования жителей дома 20/3. До вынесения окончательного решения, просим Вас обеспечить свободный проезд жителям прилегающих домов".

Необходимо отметить, что данное письмо издано ещё 9 февраля 2018 г. и направлено только в управляющую организацию ООО "Стройжилинвест-эксплуатация", а не руководителю совета указанного МКД, тогда предписываемые им действия затрагивают непосредственно интересы собственников МКД.

Из данного письма следует мнение должностного лица администрации г.о. Долгопрудный Кулинича А.В. о том, что установка шлагбаумов должна быть согласована "с жителями дома 20/3 по Лихачевскому шоссе". Правомерность такового мнения администрации г.о. Долгопрудный вызывает сомнения, так как нормативно-правовые обоснования необходимости согласования с жителями соседнего дома в письме отсутствуют. Тогда как постановление № 404-ПА/н от 22.06.2015 г. "О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городском округе Долгопрудный Московской области" обязывает согласовывать установку только с компетентными органами и организациями, каковыми "жители дома 20/3 по Лихачевскому шоссе" по отношению к жителям дома 20/4 не являются.

Из письма администрации г.о.Долгопрудный в управляющую организацию ООО "Стройжилинвест-эксплуатация" следует, что "по результатам служебной проверки вынесено решение о приостановке действия ранее принятого решения о согласовании ограждения (шлагбаумов) до момента получения результатов голосования жителей дома 20/3". Данное зависимое утверждение также имеет сомнительную правовую основу. Во первых материалы служебной проверки, её результаты, выводы не доведены до собственников многоквартирного дома 20 корпус 4, тем самым нарушены их законные права на получение открытой информации о деятельности органа исполнительной власти.

Во вторых постановление № 404-ПА/н от 22.06.2015 г., регламентирующее установку шлагбаумов в.г.о. Долгопрудный не предусматривает процедуры "приостановки действия ранее принятого решения о согласовании ограждения (шлагбаумов)". И иные законные основания для данного деяния в письме отсутствуют.

В третьих в письме отсутствует логическая связь между каким-либо голосованием "жителей дома 20/3" и эксплуатацией шлагбаумов, ограничивающих въезд постороннего транспорта на автостоянку дома 20/4, в то время как никакие законные права "жителей дома 20/3 по Лихачевскому шоссе" установкой шлагбаумов у соседнего дома не нарушены: прямой проезд к их дому не ограничен, так как это физически невозможно, а беспрепятственный доступ коммунальных служб к мусорным контейнерам обеспечен.

В четвёртых, это письмо предусматривает в абстрактной просительной форме "обеспечить свободный проезд жителям прилегающих домов" без ссылок на нормативно-правовую основу такового пожелания.

До настоящего времени фактическое существование оригинала письма администрации № 123-н от 09.02.2018 г., на основании которого отключены шлагбаумы, ни кем не подтверждено и нам не предъявлено. В адмнистрацию нами был направлен запрос на предоставление копии этого письма. Ответа до сих пор нет.

Конечно-же все эти деяния администрации и подконтрольной им управляющей компании были обжалованы в прокуратуре города. К настоящему времени результатов нет. Шлагбаумы не работают.

 

ТЕКУЩИЙ ИТОГ

На данный момент все законные способы установления права собственности на земельный участок под домом практически исчерпаны. Безуспешно пройдены все этапы обжалования судебных решений крайне сомнительной законности, вплоть до Кассационной коллегии Верховного Суда РФ.

Администрация города продолжает занимать двуличную позицию: по всем вопросам содержания этого земельного участка под МКД заявляет, что он в силу закона принадлежит собственникам и они обязаны его содержать. Когда собственники заявляют свои права на пользование им, то активно препятствуют в этом.

 

Поэтому, если Вы готовы чем либо помочь или осветить ситуацию в СМИ - пишите нам admin@lih20k4.ru или тел.+7(495)210-15-47